Nova pravila zakupa od 1. septembra 2026: kaucija, otkazni rok i prijava ugovora

Od 1. septembra 2026. primenjuju se odredbe o zaštiti zakupaca iz paketa izmena Zakona o stanovanju, usvojenog u martu ove godine. Pet pravila menja način na koji se u Srbiji piše, potpisuje i prijavljuje ugovor o zakupu stana.

Datum je nezgodno postavljen. Sezona zakupa kreće sredinom avgusta i traje do kraja septembra, pa se najveći broj ugovora u godini potpisuje tačno oko dana primene. Zato ovaj tekst nije pregled propisa nego mapa slučajeva: pronađite situaciju u kojoj se nalazite i pročitajte prvo nju. Praksa primene tek se uspostavlja, pa konkretne formulacije pre potpisa proverite sa advokatom ili javnim beležnikom.

Šta se menja 1. septembra 2026.

Opšte odredbe zakona važe od 1. jula 2026. godine, a deo o odnosu zakupca i zakupodavca počinje da se primenjuje 1. septembra. Ceo paket izmena, od energetskih pasoša do digitalizacije katastra, razložili smo u prikazu novog Zakona o stanovanju. Ovde nas zanima samo ono što od septembra menja svakodnevnu praksu zakupa:

• Minimalni rok zakupa je 12 meseci, uz izuzetke za sezonski zakup do 6 meseci i studentski zakup po akademskoj godini.
• Kaucija je ograničena na dve mesečne kirije i drži se na posebnom računu ili uz bankarski garancijski instrument.
• Otkazni rok je najmanje 60 dana, u pisanoj formi, za obe strane.
• Povećanje kirije tokom trajanja ugovora ne sme preći 5% iznad godišnje stope inflacije.
• Ugovor se prijavljuje u eKatastru u roku od 30 dana, uz kaznu od 50.000 RSD za zakupodavca koji to propusti.

Jedna nijansa se lako previdi. Otkazni rok jeste jednak po dužini za obe strane, ali nije jednak po osnovu: zakupac ugovor može otkazati uz rok, dok zakupodavac uz rok mora imati i zakonom predviđen razlog, dakle neplaćanje kirije, oštećenje imovine ili podzakup bez saglasnosti. Formulacija o roku za obe strane ne znači da vlasnik dobija slobodan izlaz iz ugovora.

Obaveza prijave nije uvedena zbog papirologije. Siva ekonomija u sektoru zakupa procenjuje se na preko 30% tržišta, kako smo naveli u tekstu o izmenama zakona, a prijava je alat za njeno sužavanje. Ispod slede konkretni scenariji. Nađite svoj i pročitajte ga do kraja. Ostatak možete preskočiti.

Na koga se nova pravila ne odnose

Kratkoročno izdavanje, dakle iznajmljivanje od jednog do 30 noćenja, ne tretira se kao stambeni zakup nego kao ugostiteljska delatnost, sa obaveznom kategorizacijom i prijavom lokalnoj samoupravi. Ni minimalni rok od 12 meseci, ni ograničenje kaucije, ni otkazni rok od 60 dana tu ne važe.

Poslovni prostor se ne uređuje Zakonom o stanovanju. Zakup lokala, kancelarije ili magacina ostaje stvar slobodnog ugovaranja: nema ograničenja depozita, nema propisanog otkaznog roka, nema granice za rast zakupnine. Ono što kod stana dobijate automatski, kod zakupa poslovnog prostora morate sami izboriti i upisati: trajanje, uslove raskida, rok povraćaja depozita, ko plaća adaptaciju. Isto važi i ako gledate poslovne prostore u prodaji da biste ih izdavali.

Kuće koje se izdaju za stanovanje po logici zakona spadaju u stambeni zakup, pa za izdavanje kuće važi sve što sledi. Ako se deo objekta koristi kao poslovni prostor, podelu proverite sa advokatom pre potpisa.

Vaš slučaj: produžetak ugovora u septembru

Najčešća situacija na tržištu i jedina u kojoj datum potpisa nije formalnost nego odluka. Aneks postojećeg ugovora menja pojedine odredbe, najčešće rok i iznos kirije, dok osnovni ugovor ostaje stari. Novi ugovor potpisan 1. septembra ili kasnije u celini potpada pod nova pravila.

Razlika je formalna, ali očekivanje je isto. Zakon propisuje datum primene, a ne uređuje detaljno šta se dešava sa odredbama zatečenih ugovora, pa je jedina bezbedna pretpostavka da se usklađujete odmah, bez obzira na to da li potpisujete nov ugovor ili zaključujete aneks. Ako ste po ranijem ugovoru primili depozit od tri mesečne kirije, svedite ga na dve i razliku vratite zakupcu. Košta vas jedan nalog za prenos, a uklanja osnov za spor.

Uz to unesite rečenicu da se depozit drži na posebnom računu, otkazni rok od najmanje 60 dana i formulu za povećanje kirije. Ako se oslanjate na tumačenje po kojem stari uslovi traju do isteka ugovora, tražite mišljenje advokata u pisanoj formi pre nego što odbijete povraćaj razlike.

• Šta za vas važi: nova pravila, bez obzira na to da li potpisujete nov ugovor ili zaključujete aneks postojećeg.
• Šta menjate: depozit svodite na dve kirije, upisujete otkazni rok od 60 dana i formulu za povećanje kirije.
• Do kog datuma: pre potpisa, a obe prijave u roku od 30 dana od zaključenja.
• Koliko košta ako ne uradite: odredba o depozitu iznad zakonskog ograničenja nema uporište u zakonu, pa zakupac razliku traži nazad, uz kaznu od 50.000 RSD za neprijavljen ugovor.

Vaš slučaj: prvi put izdajete stan

Za vlasnika bez iskustva ovo je najlakši scenario, jer nema šta da se usklađuje. Ugovor pišete odmah po novim pravilima:

• Rok najmanje 12 meseci.
• Kaucija najviše dve mesečne kirije, na posebnom računu.
• Otkazni rok od najmanje 60 dana, pisano, za obe strane.
• Klauzula kojom se povećanje kirije ograničava na 5% iznad godišnje stope inflacije. Pri inflaciji od 4% to je najviše 9% godišnje, dakle za kiriju od 600 EUR najviše 54 EUR.
• Prijava u eKatastru i poreska prijava, obe u roku od 30 dana.

Raspodela troškova nije propisana zakonom, pa je upišite izričito. Uobičajeno je da zakupac plaća struju, grejanje, vodu, internet i sitne popravke, a vlasnik komunalnu naknadu, troškove zgrade, osiguranje stana i veće popravke na instalacijama.

I jedna računica koju početnici previđaju: opremljen stan se izdaje brže i postiže primetno višu kiriju, a svaki prazan mesec pojede dvanaestinu godišnjeg prihoda. Žurba oko septembarskog talasa nije panika nego matematika. Pre nego što odredite cenu, pogledajte konkurenciju na dva najbrža tržišta u zemlji: izdavanje stanova u Beogradu i izdavanje stanova u Novom Sadu.

• Šta za vas važi: ceo novi režim, bez izuzetaka.
• Šta menjate: ništa, ugovor pišete odmah po novim pravilima.
• Do kog datuma: obe prijave u roku od 30 dana od potpisa.
• Koliko košta ako ne uradite: 50.000 RSD za neprijavljen ugovor u eKatastru i od 5.000 do 150.000 RSD plus kamata za neprijavljen prihod.

Vaš slučaj: studentski i sezonski zakup

Zakon poznaje dva izuzetka od roka od 12 meseci: sezonski zakup do 6 meseci i studentski zakup po akademskoj godini. Nijedan se ne podrazumeva.

Greška koju očekujemo ove jeseni jeste pretpostavka da izuzetak važi automatski zato što je zakupac student. Ne važi. Mora biti formulisan u ugovoru: navedite da se ugovor zaključuje kao studentski zakup za akademsku 2026/2027. godinu, upišite tačan period trajanja i, radi dokaza, priložite potvrdu o upisu. Kod sezonskog zakupa navedite razlog sezonskog karaktera i period koji ne prelazi 6 meseci. Bez toga rizikujete da se ugovor tumači kao redovan stambeni zakup od 12 meseci, pa stan ne možete osloboditi na kraju akademske godine.

Studentski talas kreće u avgustu, pre datuma primene, a ugovori se potpisuju u septembru, posle njega. Tražnja je najgušća u Novom Sadu, gde blizina Univerziteta i IT sektor drže popunjenost visokom tokom cele godine, a zatim u Beogradu i Nišu, gde ponudu možete uporediti na stranici za izdavanje stanova u Nišu. U manjim sredinama, gde se traže stanovi za izdavanje u Kragujevcu ili Subotici, kirije su niže, ali je izbor kompletno opremljenih stanova skroman, pa dobro sređen stan brzo nađe zakupca.

Ukratko: izuzetak od roka od 12 meseci postoji, ali samo ako je izričito ugovoren, sa tačnim periodom i navedenim osnovom, i to pre potpisa, jer se naknadno ne može pripisati ugovoru.

Vaš slučaj: zakupac je useljen po ugovoru iz 2025.

Ovo je pitanje na koje zakon ne daje izričit odgovor, pa ga ne prećutkujemo. Odredbe o zaštiti zakupaca primenjuju se od 1. septembra 2026. godine, a prelazni režim za ugovore koji tog dana traju nije detaljno uređen. Naš savet je konzervativan i poklapa se sa onim što smo pisali u aprilu: zakupne odnose uskladite pre 1. septembra, aneksom, umesto da čekate istek ugovora. Ako ste 2025. uzeli tri kirije depozita, višak vraćate pri usklađivanju, a ne tek po isteku ugovora.

U praksi to znači tri izmene i jednu prijavu: depozit svodite na dve kirije, upisujete otkazni rok od najmanje 60 dana, dodajete klauzulu o ograničenju povećanja kirije i ugovor prijavljujete u eKatastru. Ako vam neko tumači da zatečeni uslovi ostaju netaknuti do isteka, tražite to mišljenje u pisanoj formi od advokata pre nego što se na njega oslonite, jer rizik povraćaja snosite vi.

Radi transparentnosti, dve ispravke sopstvenog sadržaja. Naš tekst o tome šta ugovor o zakupu mora da sadrži, objavljen u martu 2026. godine, navodi da zakon ne propisuje maksimalnu visinu kaucije, opisuje praksu u kojoj se kaucija kretala od jedne do tri kirije, pominje otkazne rokove od 30 do 90 dana i raskid uz obaveštenje od 15 do 30 dana. To je bilo tačno u trenutku objave, ali za ugovore zaključene od septembra 2026. ta četiri mesta više nisu merodavna. Druga ispravka tiče se vodiča o kratkoročnom izdavanju, u kojem stoji da obaveza prijave u eKatastru počinje od jula 2027. i da se odnosi na ugovore duže od 12 meseci. Tačan datum je 1. septembar 2026. godine, a prijava se odnosi na ugovore o zakupu stana, dok kratkoročni boravci ostaju u ugostiteljskom režimu. Oba teksta ćemo ažurirati. Ako ste ih koristili kao predložak, proverite ta mesta pre potpisa.

Vaš slučaj: tražite stan, a traže tri kirije

U avgustu i septembru oglašene kirije su osetno više nego u prolećnim mesecima, a kvalitetni stanovi se izdaju za dan ili dva. Raspone po gradovima i strukturi stana dali smo u analizi kirija po gradovima. U toj gužvi zakupci pristaju na uslove koje u martu ne bi ni razmatrali.

Od 1. septembra 2026. depozit veći od dve mesečne kirije za stambeni zakup nema uporište u zakonu. Ako vlasnik traži tri, odbijte pozivom na propis. Ne uplaćujte ni rezervaciju pre nego što vidite pisan ugovor sa imenom vlasnika, opisom stana, iznosom kirije, rokom i iznosom depozita.

Usmeni dogovor je loš za obe strane. Vlasnik bez ugovora nema izvršnu ispravu, nema dokaz o zatečenom stanju stana i teško dokazuje štetu. Zakupac nema ništa: ni rok, ni zaštitu od iseljenja, ni osnov da traži nazad uplaćeni novac. Ako uz stan ide i parking, i to upišite, jer se garažno mesto često izdaje odvojeno i posebno naplaćuje.

• Šta za vas važi: ograničenje depozita, otkazni rok od 60 dana i minimalni rok od 12 meseci uvedeni su prvenstveno radi zaštite zakupca, dakle vas.
• Šta menjate: tražite pisan ugovor pre svake uplate i fotografišete stan na dan useljenja.
• Do kog datuma: pre nego što uplatite prvi dinar.
• Koliko košta ako ne uradite: novac uplaćen bez ugovora praktično se ne vraća, a konsultacija sa advokatom posle toga košta od 5.000 do 15.000 RSD.

Kaucija na posebnom računu: kako to izgleda u praksi

Sledeći deo je opet pisan iz ugla vlasnika, ali ga pročitajte i ako iznajmljujete, jer se depozit najčešće gubi zbog nedostatka dokaza. Kaucija više nije suma koju vlasnik jednostavno drži kod sebe. Račun po pravilu otvara zakupodavac, na svoje ime, ali su sredstva namenski vezana za konkretan ugovor i ne mešaju se sa ličnim novcem. Alternativa je bankarski garancijski instrument, gde umesto gotovine banka jemči za iznos depozita. Kako će banke tehnički voditi takve račune, videće se tek u prvim mesecima primene, pa uslove i naknade proverite u svojoj banci.

Da biste se uopšte mogli naplatiti iz kaucije, morate imati dokaz o zatečenom stanju. Na dan useljenja fotografišite sve prostorije, uređaje i vidljiva oštećenja, potpišite popis stvari i primopredajni zapisnik sa očitanim stanjem brojila. Bez toga se spor svodi na reč protiv reči i najčešće završava vraćanjem celog iznosa.

Depozit se vraća po iseljenju, umanjen za dokazanu štetu i neizmirene račune. Rok povraćaja upišite u ugovor, jer ga zakon ne propisuje precizno, a period od 15 do 30 dana od predaje ključeva je uobičajen.

Dve prijave koje se stalno mešaju: eKatastar i PPDG-2S

Obe prijave imaju rok od 30 dana, pa vlasnici pretpostavljaju da je reč o jednoj obavezi. Nije. Različiti su organi, različite svrhe i različite kazne, a obe postoje istovremeno.

Pitanje	Prijava u eKatastru	Poreska prijava PPDG-2S
Svrha	Evidencija ugovora o zakupu	Prijava prihoda od izdavanja
Rok	30 dana od zaključenja ugovora	30 dana od zaključenja ugovora
Od kada važi	Nova obaveza, od 1. septembra 2026.	Postojeća obaveza, važi i danas
Šta se plaća	Bez poreza, prijava je evidenciona	Porez 20% na 80% bruto kirije
Kazna	50.000 RSD za zakupodavca	5.000 do 150.000 RSD plus kamata

Porez na prihod od izdavanja iznosi 20% na 80% bruto zakupnine, jer se preostalih 20% priznaje kao normirani trošak. Za kiriju od 600 EUR mesečno to je oko 1.150 EUR godišnje. Jedna obaveza ne zamenjuje drugu: ugovor prijavljen u eKatastru koji nije prijavljen Poreskoj upravi i dalje nosi punu poresku odgovornost.

Ostaje pitanje kako se katastarska prijava tehnički podnosi. Prva faza eKatastra, pokrenuta u julu 2026. godine, za sada donosi elektronski list nepokretnosti i online uvid, dok je online podnošenje zahteva za fizička lica najavljeno tek za januar 2027. Skraćivanje postupaka sa 2 do 6 nedelja na 5 do 10 radnih dana očekuje se sa kasnijim fazama digitalizacije, a ne odmah. Zato način podnošenja u prvim mesecima primene proverite kod nadležne katastarske službe ili kod javnog beležnika pred kojim overavate ugovor.

Solemnizacija i klauzula izvršnosti: zaštita koju skoro niko ne traži

Overa ugovora kod javnog beležnika nije zakonska obaveza ni posle septembra 2026. Razlika koju pravi je ipak velika: solemnizovan ugovor sa klauzulom izvršnosti ima snagu izvršne isprave, pa se prinudno iseljenje i naplata duga sprovode bez parnice. Bez toga vlasnik čiji zakupac ne plaća mora prvo da dobije presudu, što je razlika između postupka koji se meri mesecima i onog koji se meri godinama.

Solemnizacija se naplaćuje po notarskoj tarifi, prema vrednosti ugovora, i po pravilu je skuplja od proste overe potpisa, pa cenu za svoj ugovor proverite kod beležnika pre zakazivanja. U odnosu na trošak jednog sudskog spora, to je po pravilu mala stavka.

Jednako je važno šta vlasnik ne sme. Menjanje brave, isključivanje struje i iznošenje stvari iz stana su samovlašće, a nasilno iseljenje bez sudske odluke može imati obeležja krivičnog dela. Ispravan put je pisana opomena, pa raskid iz zakonom predviđenog razloga (neplaćanje, oštećenje imovine, podzakup bez saglasnosti), pa izvršenje.

Kalendar obaveza

• Pre 1. septembra: odlučite da li potpisujete pre ili posle datuma primene, pripremite tekst ugovora po novim pravilima, uskladite zatečene ugovore i otvorite namenski račun za depozit.
• Na dan potpisa: fotografišite stan, potpišite primopredajni zapisnik sa stanjem brojila, uplatite depozit na namenski račun i, ako želite izvršnu ispravu, idite kod javnog beležnika.
• U prvih 30 dana: prijavite ugovor u eKatastru i podnesite poresku prijavu PPDG-2S. Oba roka teku od dana zaključenja ugovora, ne od useljenja.

Šta ovo znači za jesenju sezonu

Nova pravila neće promeniti cene ni odnos ponude i tražnje ove jeseni. Promeniće koliko sporova nastane iz ugovora potpisanih u septembru, a sporovi su najskuplji deo izdavanja. Sat vremena uložen u tekst ugovora u avgustu vredi više od svakog saveta koji ćete tražiti u oktobru.