Novi zakon o stanovanju 2026: Šta se menja za vlasnike i zakupce
Skupština Srbije usvojila je paket izmena zakona koji menjaju pravila igre na tržištu nekretnina. Donosimo pregled svega što vlasnici, zakupci i kupci treba da znaju.
Kontekst: Zašto su izmene bile neophodne?
Tržište nekretnina u Srbiji poslednje decenije prošlo je transformaciju — cene su porasle za 60–80% u većim gradovima, broj transakcija se udvostručio, a zakonski okvir koji datira iz 2010-ih nije pratio tempo promena. Siva ekonomija u sektoru zakupa procenjuje se na preko 30%, energetska efikasnost stambenog fonda je među najnižim u Evropi, a katastarski postupci su i dalje pretežno analogni.
Paket izmena usvojen u martu 2026. adresira pet ključnih oblasti: energetsku efikasnost, digitalizaciju katastra, zaštitu zakupaca, poresku metodologiju i transparentnost tržišta.
1. Energetski pasoši postaju obavezni
Najvidljivija promena za vlasnike i kupce jeste obaveza posedovanja energetskog pasoša (sertifikata o energetskim svojstvima) za sve nekretnine koje se prodaju ili izdaju na duži rok.
Šta to znači u praksi?
- Od 1. jula 2027. svaka kupoprodaja i zakup duži od 12 meseci zahteva važeći energetski pasoš
- Energetski razred (od A+ do G) mora biti istaknut u svakom oglasu za prodaju ili izdavanje
- Pasoš važi 10 godina od dana izdavanja
- Izdaju ga ovlašćeni energetski auditоri — spisak je na sajtu Ministarstva
- Cena: 150–400 EUR za stan, zavisno od površine i kompleksnosti
Kazne za nepoštovanje: 50.000–500.000 RSD za fizička lica, 200.000–2.000.000 RSD za agencije koje oglašavaju nekretnine bez navedenog energetskog razreda.
Kakav uticaj se očekuje na tržište?
Nekretnine sa boljim energetskim razredom (A, B, C) moći će da traže premiju od 5–15% na cenu u poređenju sa energetski neefikasnim stanovima (F, G). Ovo je trend koji se već vidi u EU zemljama gde su pasoši obavezni. Za vlasnike starijih stanova, ovo je signal da investicija u termoizolaciju i novu stolariju počinje da se isplaćuje ne samo kroz niže račune, već i kroz višu tržišnu vrednost.
2. Digitalni katastar (eKatastar)
Srbija uvodi potpuno digitalizovani katastar nepokretnosti sa ciljem eliminisanja papirne administracije i ubrzanja postupaka.
Ključne funkcionalnosti eKatastra:
- Elektronski list nepokretnosti — preuzimanje sa digitalnim potpisom, pravno validan kao fizički dokument
- Online podnošenje zahteva — za upis vlasništva, tereta, hipoteka i brisanje hipoteka
- Automatski upis — integracija sa notarskim sistemom: po overi kupoprodajnog ugovora, upis vlasništva se pokreće automatski
- Praćenje statusa — u realnom vremenu, slično praćenju paketa
- Javni uvid — svako može proveriti vlasništvo nad parcelom ili stanom online (osnovi podaci)
Rokovi implementacije
| Faza | Rok | Opis |
|---|---|---|
| Faza 1 | Jul 2026 | Elektronski list nepokretnosti i online uvid |
| Faza 2 | Jan 2027 | Online podnošenje zahteva za fizička lica |
| Faza 3 | Jul 2027 | Automatski upis preko notarskog sistema |
| Faza 4 | Dec 2027 | Potpuna digitalizacija — ukidanje papirnih zahteva |
Za kupce i prodavce, ovo znači da će postupak koji danas traje 2–6 nedelja (a ponekad i mesecima) biti sveden na 5–10 radnih dana. Za banke, automatski upis hipoteke ubrzava odobrenje stambenih kredita.
3. Zaštita zakupaca: Nova pravila igre
Srbija po prvi put uvodi sveobuhvatan pravni okvir za zaštitu zakupaca, po ugledu na regulativu EU zemalja.
Najvažnije odredbe:
- Minimalni rok zakupa: 12 meseci (izuzetak: sezonski zakup do 6 meseci i studentski zakup po akademskoj godini)
- Ograničenje povećanja kirije: Maksimalno 5% iznad godišnje stope inflacije. Za kiriju od 400 EUR u uslovima inflacije od 4%, maksimalno povećanje je 36 EUR godišnje
- Depozit: Maksimalno 2 mesečne kirije. Depozit se mora čuvati na posebnom računu ili uz bankarski garancijski instrument
- Raskid ugovora: Pisano obaveštenje minimum 60 dana unapred (za obe strane). Zakupodavac može raskinuti samo iz zakonom predviđenih razloga (neplaćanje, oštećenje imovine, podzakup bez saglasnosti)
- Obavezna prijava: Ugovor o zakupu mora biti prijavljen u eKatastru u roku od 30 dana. Neprijavljen ugovor — kazna od 50.000 RSD za zakupodavca
Šta ovo znači za zakupodavce?
Vlasnici koji korektno postupaju prema zakupcima neće osetiti dramatičnu promenu. Ključna razlika je obaveza formalizacije — ugovor mora postojati, mora biti prijavljen i mora poštovati zakonske minimume. Za 30%+ tržišta zakupa koje je do sada funkcionisalo "na crno", ovo je značajna promena.
Pozitivna strana za zakupodavce: formalizovan zakup daje jaču pravnu poziciju u slučaju spora i omogućava pokretanje izvršnog postupka za neplaćenu kiriju po skraćenom postupku.
4. Porez na imovinu: Nova metodologija procene
Stopa poreza na imovinu ne menja se (ostaje u nadležnosti lokalnih samouprava, obično 0,4%), ali se fundamentalno menja način procene tržišne vrednosti.
Stari sistem vs novi sistem
| Kriterijum | Stari sistem | Novi sistem (od 2027) |
|---|---|---|
| Osnov procene | Zonske prosečne cene | Stvarne transakcije iz posl. 12 meseci |
| Ažuriranje | Jednom godišnje (često zastarelo) | Kvartalno, automatizovano |
| Transparentnost | Niska | Javno dostupna baza transakcija |
| Žalba | Opštinska komisija | Online + opštinska komisija |
Praktičan uticaj: Vlasnici nekretnina u zonama gde su cene značajno porasle (centralni Beograd, Novi Sad centar, Niš — Medijana) mogu očekivati povećanje poreskog opterećenja za 10–30%. S druge strane, vlasnici u zonama gde su cene stagnirale ili pale mogu očekivati manje poresko opterećenje.
5. Transparentnost tržišta: Registar cena
Uvodi se javno dostupan registar realizovanih cena nekretnina, po ugledu na skandinavske zemlje.
- Svi notarski overeni kupoprodajni ugovori se automatski beleže u registar
- Javni uvid u cenu po m², lokaciju, tip i starost nekretnine
- Anonimizovani podaci (bez imena kupaca i prodavaca)
- Dostupno online od januara 2027.
Ovo je velika vest za kupce — do sada je procena fer cene zavisila od oglasa (koji često ne odražavaju stvarne cene) i informacija iz agencija. Javni registar omogućava svakome da proveri koliko su se stanovi u konkretnoj zgradi ili ulici zaista prodavali.
Prelazni period i rokovi
| Odredba | Datum stupanja na snagu |
|---|---|
| Zakon (opšte odredbe) | 1. jul 2026. |
| Zaštita zakupaca | 1. septembar 2026. |
| eKatastar — faza 1 | 1. jul 2026. |
| Energetski pasoši (obaveza) | 1. jul 2027. |
| Nova poreska metodologija | 1. januar 2027. |
| Javni registar cena | 1. januar 2027. |
| Potpuna digitalizacija katastra | 31. decembar 2027. |
Kako se pripremiti?
Ako ste vlasnik koji planira prodaju
- Naručite energetski pasoš što pre — izbegnite gužvu pred rok od jula 2027.
- Proverite da li je vaš list nepokretnosti ažuran i da li su svi tereti brisani
- Ako prodajete nakon januara 2027, vaša cena će biti javno vidljiva u registru
Ako ste zakupodavac
- Formalizujte sve zakupne odnose do septembra 2026.
- Prilagodite ugovore novim zakonskim minimumima (rok, depozit, raskid)
- Prijavite ugovor u eKatastru u roku od 30 dana — kazne za neprijavljivanje su ozbiljne
Ako ste kupac
- Koristite javni registar cena (od januara 2027.) kao osnov za pregovore
- Insistirajte na energetskom pasošu — razred C ili bolji donosi niže račune i bolju vrednost
- eKatastar ubrzava proces — očekujte kraće rokove za završetak kupovine
Ako ste zakupac
- Insistirajte na pisanom ugovoru sa svim zakonskim elementima
- Proverite da li je ugovor prijavljen u eKatastru (vaše pravo)
- Depozit veći od 2 kirije — nezakonit od septembra 2026.
Zaključak
Paket izmena zakona o stanovanju je najambicioznija reforma stambenog sektora u Srbiji u poslednjoj deceniji. Energetski pasoši, digitalni katastar, zaštita zakupaca i javni registar cena — sve su to koraci ka transparentnijem, efikasnijem i pravednijem tržištu.
Za one koji poštuju pravila, promene su pozitivne: brži postupci, bolji uvid u cene, jača pravna zaštita. Za one koji su do sada poslovali u sivoj zoni — zakup bez ugovora, izbegavanje poreza, prodaja bez dokumentacije — prostor se sužava.
Pratite naš blog za ažuriranja kako se zakon bude primenjivao u praksi.
Najčešća pitanja
Kada stupaju na snagu izmene zakona o stanovanju 2026?
Zakon je usvojen u martu 2026. Većina odredbi stupa na snagu 1. jula 2026, sa prelaznim periodom od 12 meseci za energetske pasoše i 18 meseci za potpunu digitalizaciju katastra. Odredbe o zaštiti zakupaca primenjuju se od 1. septembra 2026.
Da li moram da imam energetski pasoš da bih prodao stan?
Da, od 1. jula 2027. energetski pasoš postaje obavezan za sve kupoprodajne transakcije i ugovore o zakupu dužem od 12 meseci. Energetski razred (A+ do G) mora biti naveden u oglasu za prodaju ili izdavanje. Za nepoštovanje, predviđene su kazne od 50.000 do 500.000 RSD.
Šta se menja za zakupce stanova?
Uvodi se minimalni rok zakupa od 12 meseci (izuzetak: sezonski i studentski zakup), obavezna prijava ugovora u e-katastru u roku od 30 dana, ograničenje povećanja kirije na 5% godišnje iznad inflacije, i obavezni depozit ne sme biti veći od dve mesečne kirije. Raskid ugovora zahteva pisano obaveštenje 60 dana unapred.
Kako funkcioniše digitalni katastar nepokretnosti?
Digitalni katastar (eKatastar) omogućava elektronsko podnošenje zahteva, uvid u list nepokretnosti, praćenje statusa predmeta i podnošenje primedbi — sve online. Ukida se potreba za fizičkim odlaskom u katastarsku službu za većinu operacija. Sistem se integriše sa notarskim sistemom za automatski upis vlasništva.
Da li se menja porez na imovinu za 2026?
Porez na imovinu ostaje na lokalnom nivou (0,4% od procenjene vrednosti), ali se menja metodologija procene: umesto zonskih cena, uvodi se procena na osnovu stvarnih tržišnih transakcija iz prethodnih 12 meseci. Ovo može značiti veće poreske obaveze za vlasnike nekretnina u zonama gde su cene značajno porasle.
