Porez na imovinu 2026: Sve što vlasnici nekretnina treba da znaju

Porez na imovinu je jedna od dve obaveze koje svaki vlasnik nekretnine u Srbiji nikada ne može izbeći (druga je smrt, kako se kaže). Ipak, većina vlasnika ne razume kako se ovaj porez računa, koje olakšice im pripadaju, niti kako da reaguju ako rešenje stigne sa pogrešnim iznosom.

Ovaj vodič pokriva sve što treba da znate u 2026. godini, uključujući velike izmene koje stupaju na snagu 2027.

Šta je porez na imovinu i ko ga plaća?

Porez na imovinu je lokalni porez koji godišnje plaćaju vlasnici (i zakupci sa pravom korišćenja) sledećih objekata:

• Stanovi i kuće za stanovanje
• Zemljište — građevinsko, poljoprivredno, šumsko
• Poslovni prostori (kancelarije, lokali, magacini)
• Garaže i parking mesta
• Pomoćni objekti (šupe, štale)
• Vile i vikendice

Porez ide u budžet lokalne samouprave (opštine ili grada) gde se nekretnina nalazi. Otud razlike u stopama i metodologiji između, na primer, Beograda i Niša.

Kolika je stopa poreza?

Maksimalna stopa po Zakonu o porezima na imovinu je 0,4% od poreske osnovice za fizička i pravna lica koja vode poslovne knjige. Lokalne samouprave određuju konkretnu stopu — može biti niža, ali ne viša od 0,4%.

Stope po gradovima (orijentaciono za 2026)

Grad / opština	Stope za stambene objekte
Beograd	0,40%
Novi Sad	0,40%
Niš	0,40%
Kragujevac	0,30%
Subotica	0,40%
Manje opštine (prosek)	0,20–0,30%

Stope su iste za fizička i pravna lica koja ne vode poslovne knjige. Pravna lica koja vode poslovne knjige (firme) plaćaju takođe do 0,4%, ali se osnovica računa drugačije (knjigovodstvena vrednost umesto procene).

Stope za poslovni prostor

Za poslovne prostore stopa je takođe do 0,4%, ali se osnovica obično postavlja više nego za stambene jer se procena zasniva na komercijalnim cenama.

Stope za zemljište

• Građevinsko zemljište: do 0,4%
• Poljoprivredno zemljište: 0,03–0,3%
• Šumsko zemljište: 0,03–0,3%

Kako se računa poreska osnovica?

Osnovica je tržišna vrednost nekretnine, ali se ona ne određuje stvarnom prodajnom cenom — već procenjenom vrednošću po zonskoj metodologiji.

Trenutna metodologija (do 2027)

Lokalna poreska administracija deli teritoriju na zone. Svakoj zoni dodeljuje prosečnu cenu po m² za svaku vrstu nepokretnosti. Vaš porez se računa po formuli:

Porez = Površina (m²) × Cena po m² za vašu zonu × Stopa poreza × Korekcioni faktor

Primer: Stan od 65m² u zoni gde je prosečna cena za stambene objekte 1.500 EUR/m², u opštini sa stopom 0,4%, sa korekcionim faktorom 1.0:

• Osnovica: 65 × 1.500 = 97.500 EUR
• Porez: 97.500 × 0,4% = 390 EUR godišnje

U dinarima, po srednjem kursu, to je oko 45.000–47.000 RSD.

Korekcioni faktori

Konačan iznos može biti uvećan ili umanjen na osnovu:

• Starost objekta — odbitak 1% za svaku godinu starosti, do maksimalno 40%
• Spratnost — prizemlje i potkrovlje obično imaju umanjenje 5–10%
• Stanje objekta — neuseljeni ili oštećeni objekti imaju umanjenje 20–30%
• Lift — visoki spratovi bez lifta imaju umanjenje 5%

Nova metodologija (od 2027)

Po novom Zakonu o stanovanju (više detalja u našem prikazu izmena), od 1. januara 2027. uvodi se procena na osnovu realizovanih transakcija iz prethodnih 12 meseci u istoj zoni i kategoriji.

Praktične implikacije:

• U zonama gde su cene značajno porasle (centralni Beograd, Vračar, Dorćol, Novi Beograd, centar Novog Sada) — porez raste 10–30%
• U zonama gde su cene stagnirale ili pale — porez ostaje isti ili pada
• Procena se ažurira kvartalno (ranije godišnje), pa se promene osećaju brže

Ko je oslobođen plaćanja poreza?

Zakon predviđa nekoliko važnih oslobađanja. Da biste ih ostvarili, morate sami podneti zahtev — ne dodeljuju se automatski.

Potpuno oslobođenje

• Prvi stan vlasnika — do 40m² + 15m² po članu domaćinstva. Za četvoročlanu porodicu to je 40 + 3×15 = 85m² oslobođeno. Ostatak iznad tog limita se oporezuje normalno
• Ratni veterani i članovi porodica poginulih boraca
• Invalidi sa 100% telesnim oštećenjem
• Korisnici socijalne pomoći
• Korisnici porodične invalidske penzije
• Ambasade i konzulati stranih država
• Verski objekti registrovanih religijskih zajednica

Delimično oslobođenje

• Vlasnici stariji od 65 godina — umanjenje 50% ako je vrednost stana do 4 godišnje prosečne plate (oko 24.000 EUR ukupno)
• Invalidi sa manjim procentima oštećenja — umanjenje 75%
• Spomenici kulture pod zaštitom — različita umanjenja zavisno od kategorije zaštite

Kako tražiti oslobađanje

1. Pripremite dokumentaciju koja dokazuje osnov (rešenje o invalidnosti, ugovor o prvom stanu, izvod iz matičnog registra, itd.)
2. Podnesite zahtev nadležnoj LPA — može i online preko eUprave
3. Rok za podnošenje je do 31. marta tekuće godine za tu poresku godinu
4. Po pozitivnom rešenju, oslobađanje važi sve dok traje osnov (ne morate ga obnavljati svake godine, osim ako se okolnosti promene)

Kada stiže rešenje i kako se plaća?

Rešenje o porezu

Lokalna poreska administracija šalje rešenje obično u periodu mart–april za tekuću kalendarsku godinu. Rešenje sadrži:

• Vaše ime i podatke
• Identifikaciju nekretnine (broj parcele, adresa)
• Površinu, zonu i kategoriju
• Poreska osnovica
• Stopa poreza
• Konačan iznos
• Rokove plaćanja
• Uputstvo o pravnoj pouci (žalba)

Rokovi plaćanja

Porez se plaća kvartalno:

Rata	Rok plaćanja
1. rata	15. februar
2. rata	15. maj
3. rata	15. avgust
4. rata	15. novembar

Ako rešenje stigne posle nekog roka, obaveza za propuštene rate se kumulira u sledećoj. Možete platiti sve odjednom — to je preporučljivo ako želite da izbegnete rizik zaboravljanja.

Načini plaćanja

• e-Banking — najlakši način, koristi pozivni broj sa rešenja
• Banka šalter — sa uplatnicom iz rešenja
• Pošta — sa uplatnicom
• eUprava — od 2026. moguće je plaćanje direktno preko portala
• Trajni nalog — možete podesiti automatsku uplatu kvartalno

Šta ako ne platim na vreme?

Za zakasnele uplate obračunava se zatezna kamata po stopi referentne stope NBS-a + 8 procentnih poena. Aktualna efektivna stopa zatezne kamate je oko 13–15% godišnje.

Ako dug nije izmiren ni nakon nekoliko opomena (obično 3 meseca posle dospeća), LPA može pokrenuti prinudnu naplatu:

1. Plenidba sredstava sa računa
2. Plenidba zarade (do 1/3 mesečne neto plate)
3. Plenidba pokretne imovine
4. U krajnjem slučaju, upis hipoteke i prinudna prodaja nekretnine

Praktično, mali iznos poreza retko vodi do prinudne prodaje, ali zatezna kamata se brzo nagomilava — bolje platiti čak i sa kašnjenjem nego ignorisati.

Kako uložiti žalbu na rešenje?

Ako mislite da je iznos pogrešan, imate 30 dana od prijema rešenja da uložite žalbu.

Najčešći razlozi za žalbu

• Pogrešna površina — LPA je upisala 75m² umesto 65m²
• Pogrešna zona — vaš stan je u zoni 3, a oporezovan je kao da je u zoni 1
• Nije uzeto u obzir oslobađanje — niste dobili oslobađanje za prvi stan iako ispunjavate uslove
• Dvostruko oporezivanje — isti objekat oporezovan kod vas i kod drugog vlasnika (npr. posle nasleđa)
• Pogrešan korekcioni faktor — starost objekta nije uzeta u obzir
• Stan je u nelegalnom statusu ili u procesu legalizacije

Postupak

1. Sastavite pisanu žalbu
2. Priložite dokaze (fotografije, izvod iz katastra, procena, dokaz o oslobađanju)
3. Predajte u LPA lično ili poštom (preporučeno sa potvrdom)
4. U toku žalbe, ne morate platiti sporni iznos
5. Drugi stepen u slučaju odbijene žalbe je upravni sud

Šablon žalbe

LOKALNA PORESKA ADMINISTRACIJA
[Naziv opštine]

ŽALBA NA REŠENJE O POREZU NA IMOVINU

Podnosilac: [Ime i prezime, JMBG, adresa]
Predmet: Žalba na rešenje broj [____] od [datum]
Nekretnina: [Adresa, broj parcele]

Obrazloženje:
[Konkretni razlog — pogrešna površina, zona, oslobađanje]

Prilozi:
1. Kopija rešenja
2. List nepokretnosti
3. [Drugi dokazi]

Podnosim žalbu i tražim ispravku rešenja.

Datum:
Potpis:

Praktični saveti

1. Proverite rešenje pažljivo svake godine

LPA pravi greške. Stope se menjaju, zone se mogu razmestiti, a u prelazu na novu metodologiju (2027) očekujte greške. Ako rešenje izgleda viši nego prošle godine bez objašnjenja — proverite.

2. Dokumentujte sve oslobađanje koje vam pripada

Za prvi stan, držite kupoprodajni ugovor i izvode iz matičnog registra (broj članova domaćinstva). Za invalidnost, čuvajte rešenje. Bez papira, oslobađanje se ne primenjuje.

3. Razmislite o tajmingu plaćanja

Plaćanje cele godine odjednom u januaru oslobađa vas od četiri "podsetnika" tokom godine i nema dodatnih troškova. Ako preferirate kvartalno, postavite trajni nalog.

4. Pripremite se za 2027. godinu

Ako imate stan u centru Beograda, Vračaru, Dorćolu, Novom Beogradu, centru Novog Sada — verovatno će vaš porez porasti 10–30% u 2027. godini. Razmislite o budžetu sada.

5. Za poslovne nekretnine i investicione stanove — konsultujte poreskog savetnika

Pravna lica imaju komplikovaniju metodologiju. Ako imate firmu sa nekretninom, ulaganje u jednog savetnika (200–500 EUR za godišnju konsultaciju) često se vrati kroz pravilan obračun amortizacije i oslobađanja.

Posebni slučajevi

Nasleđen stan

Ako ste nasledili stan, postanete obveznik poreza od dana stupanja na snagu rešenja o nasleđu. Prvi porez plaćate za narednu godinu (ne pro rata za godinu nasleđa). Pre nego što stan upišete u katastar, formalno još nije vaš za potrebe poreza.

Stan u suvlasništvu

Ako stan ima više vlasnika (npr. 1/2 vi, 1/2 supružnik), porez se deli proporcionalno udelima. Svako dobija svoje rešenje za svoj deo. Možete platiti zajedno, ali tehnički su to dva odvojena rešenja.

Iznajmljeni stan

Vlasnik plaća porez na imovinu (jer je vlasnik). Zakupac plaća svoju kiriju. Ako u ugovoru piše da zakupac "pokriva sve troškove uključujući porez", to je između vas dvojice — pred LPA i dalje vlasnik je odgovoran.

Stan koji je u izgradnji

Dok objekat nema upotrebnu dozvolu, ne plaća se porez na imovinu. Plaća se eventualno porez na zemljište. Po dobijanju upotrebne dozvole, počinjete da plaćate punu stopu.

Vikendica

Vikendice se oporezuju kao stambeni objekti, ali u zoni gde se nalaze (često ruralna ili polumagistralna zona sa nižim stopama). Korekcioni faktor za korišćenje povremeno je obično +5–10% jer se smatra "luksuzom".

Šta donosi 2027 — pripremite se

Nova metodologija od januara 2027. donosi tri ključne promene:

1. Procena na osnovu realnih transakcija — vaš porez više nije teorijski, već povezan sa stvarnim cenama u vašem komšiluku
2. Kvartalno ažuriranje — promene se osećaju brže, što može biti i dobro i loše
3. Veća transparentnost — javni registar realizovanih cena (uveden istim zakonom) omogućava vam da proverite kako su procenjene cene u zoni dolazile do osnovice

Ako planirate kupovinu nove nekretnine u zonama gde su cene visoke i dalje rastu, uračunajte u svoju projekciju i veći porez na imovinu kao dugoročni trošak.

Zaključak

Porez na imovinu deluje kao mali godišnji trošak — 200–600 EUR za prosečan stan. Ali tokom 30 godina vlasništva, to postaje 10.000–20.000 EUR ukupno. Razumevanje kako se računa, koje olakšice vam pripadaju i kako reagovati na pogrešna rešenja je deo finansijske pismenosti svakog vlasnika nekretnine.

Sumirano:

• Stopa: do 0,4% u Srbiji, konkretno definiše svaka opština
• Osnovica: trenutno zonske cene, od 2027. realne tržišne
• Plaćanje: kvartalno (15. feb, maj, avg, nov)
• Žalba: 30 dana od prijema rešenja
• Oslobađanja: prvi stan do 40m² (+15m² po članu), invalidi, ratni veterani, korisnici soc. pomoći
• Zatezna kamata: oko 13–15% godišnje

Pratite naš blog za ažuriranja kada se 2027. metodologija počne primenjivati u praksi i kada se objave nove poreske stope po opštinama.